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事隔5年首尔房价引来首次的下调一点都

发布时间:2019-08-16 17:24:28

事隔5年,首尔房价引来首次的下调,一点都不担心!

这是Tao的第18篇文章

1.首尔房价终于跌了

近日,首尔房价(公寓)价格迎来5年4个月上涨势头后的下跌。

首尔房价终于跌了

上月末,约购(预售)调整地区:水源八达,龙仁等地区也迎来上涨弱势,首尔以外的大邱地区也在持续一年半的上涨强势后,迎来下跌势头。全国房产市场进入冰冷期。 这预示了,韩国正式迎来全方位的房价下调。

2018年12月31日,根据韩国鉴定院提供的调查数据显示,首尔房价下跌0.09%,已连续第八周呈下跌趋势,对比上周下跌的0.08%,下跌幅度不断在增大。是继2013年8月后的跌幅!

另外,公寓的公示价格明显上调(公示价为房产保有税的纳税标准)也导致了市场交易的萎缩。特别是首尔的富人区“江南四区”(江南区,瑞草区,松坡区,江东区)上周的房价下跌了0.14%,本周下跌至0.16%。全国平均下跌0.07%。一直上涨强势的大邱也下跌了0.01%。

图片来源:韩国鉴定院(周间公寓价格动向)

大邱的寿成区的上涨幅度也从上周的0.09%下调至今周的0.02%,趋于停滞。东区,北区以及达城郡等地已转至下跌。

釜山上月28号,釜山镇区,南区,莲堤区等,尽管已从“约购调整地区”中解除,但依然下跌0.11%,对比上周的0.09%下跌幅度在不断扩大。济州下跌0.14%,兀山(??)下跌0.26%。

龙仁市的水枝区,器兴区被纳入”约购调整地区“后,本周下调了0.11%。同样被纳入调整去的水源八达区,本周从0.13%增长,下调至负增长0.05%。

什么是 “约购调整地区”(????????)

政府为了防止房地产市场的投机过热,根据住宅法指定的地区。倘若楼价的上涨率是物价上涨率的两倍,或者约购竞争率达到5比1时,有可能被列为约购调整地区。

在约购调整地区内购房时,根据指标LTV(Loan to Value ratio)以及DTI(Debt To Income),贷款被调控在楼价(根据个人所得偿还能力以及房产价值)的50%~60%的范围内

同时,对于多住宅持有者实施增收转让所得税。至于该调整地区内,免转让所得税的对象,必须满足持有单一住宅,并且实际居住两年以上的条件。

为了节省转让所得税(资本收益税),在“约购调整地区”条例生效前,投资者有意抛售导致急售公寓(???)大量涌出,(供求关系)进一步使得价格下滑。

全税(全租,??) 价格,对比上周也下跌了0.09%。首尔松坡区可乐洞(???) 的

heliocity(?????) 新楼盘入住余波,也是导致全税价格下跌的重要原因。

一部分房产专家分析,短期内韩国楼价依然会持续下跌势头。

2.市场依然健康

有人肯定这么想:韩国房产要凉了吗?

其实对熟悉首尔房产的人,都会明白这不是下跌,而是有意的“下调”。

不是经济衰弱,不是需求减少,而是政府有意的宏观调控,信贷收缩,政策限制。

回顾历史,近十年,首尔房价指数点103.8,点为85.3,波动幅度为18.5,

总体来说房价指数较为平稳。 相比其他国际都市(香港,北京,上海,伦敦等)

涨幅温和,合理,健康!

1990年以来,无论是欧美还是东亚,很多经济体都经历了一次房价泡沫悲剧。作为亚洲四小龙的韩国却没有出现这一现象。

3.历史证明-政策调控利大于弊

98年之前,政府主导房地产市场,实行限购,一户一宅的强制存款购房制度。同时,实行限价政策,限户型政策。这令我想到,国内的分配房子制度。

98年之后,市场主导时期,但调控房价手段依然存在。受到97年的亚洲金融危机影响,住房市场也陷入困境,14.3%房企破产,为了拯救市场,政府取消限价,放宽房贷,允许外国人在房地产市场享受国民同等待遇。

02年,经济复苏,大批资金进入房地产市场,导致过热,房价涨幅高达20%,政府同样加强调控抑制房价上涨过快。是不是跟国内的房价有相似轨迹呢?

06年上涨24%后,07年实现”软着陆“,比起美国的房价泡沫破灭引爆次贷好太多了。

纵观韩国政府对房地产市场的调控包括:

1.加税2.紧缩房贷3.增加住房供应4.限制规范交易的调控措施

类似美国的自由市场,用“自律给我自由”的标注,来形容韩国多年的市场调控再适合不过了。

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